Betaalrisico's in de huur- en koopsector, 2002-2012

Verdubbeling aandeel huurders met betaalrisico

De daling van de huizenprijzen en de hier aan gekoppelde restschuldenproblematiek stonden de laatste jaren flink in de belangstelling, zowel binnen als buiten de muren van het Binnenhof. Maar ook op de huurmarkt is de situatie niet al te rooskleurig.
In de afgelopen jaren zijn de directe betaalrisico's vooral toegenomen onder huurders. Had in 2002 nog circa 5 procent van de huurders een betaalrisico, in 2012 was dat aandeel meer dan verdubbeld tot circa 13 procent. Deze huishoudens hebben een inkomen dat feitelijk ontoereikend is voor de betaling van de netto huur (basishuur minus een eventuele ontvangen huurtoeslag) en de minimale bedragen die het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) hanteert voor de meest basale, noodzakelijke uitgaven betreffende bijkomende woonlasten (zoals energie en onderhoud) en het levensonderhoud (zoals voeding en kleding). In deze benadering is er geen ruimte voor onverwachte uitgaven zoals extra ziektekosten of voor uitjes. Dergelijke huishoudens lopen een risico dat zij op een gegeven moment de huur niet meer kunnen betalen. Betaalrisico's zeggen daarmee iets over potentiële, en dus niet over de werkelijke, betaalachterstanden.

Aandeel eigenaar-bewoners met betaalrisico is stabiel

Het aandeel eigenaar-bewoners met een betaalrisico ligt - met circa 3 procent in 2012 - niet alleen een stuk lager maar het aandeel lijkt ook veel stabieler in de tijd. Sinds 2009 is het aandeel eigenaar-bewoners met een betaalrisico slechts marginaal - met 1 procentpunt - toegenomen. In diezelfde periode nam het aandeel huurders met een betaalrisico toe met ruim 4 procentpunten.

Betaalbaarheid wonen niet noodzakelijkerwijze verslechterd

Wanneer sprake is van een economische dip (in 2012, maar in mindere mate ook in 2006), zijn het vooral de huurders die 'door het ijs zakken'. Zij hebben minder te besteden en hebben daarmee ook de minste ruimte om een inkomensdaling of een stijging in de woonlasten of andere noodzakelijke kosten op te vangen. De oorzaak van de toenemende betaalrisico's lijkt daarmee met name in de inkomens- en koopkrachtsfeer te liggen. Een inkomensdaling door plotselinge werkloosheid of scheiding of een koopkrachtdaling (waarbij de prijzen van bijvoorbeeld voeding en energie harder stijgen dan het inkomen) kan het lastiger maken de maandelijkse huur- of hypotheek te betalen. Een toename van het aantal huishoudens met een betaalrisico betekent dan ook niet automatisch dat de betaalbaarheid van het wonen in algemene zin onder druk is komen te staan of dat de woonlasten te hoog zijn, zoals eerder is gesuggereerd door onder meer het Rigo en de Woonbond (Kromhout 2013; VNG/RIGO 2014; Woonbond 2014). Er zijn ook andere interpretaties mogelijk. Zo kan een betaalrisico ook duiden op een laag inkomen of op overconsumptie omdat het huishouden simpelweg in een te dure woning woont gegeven het inkomen (zie ook Schilder et al. 2013). Waar een betaalrisico bij sommige huishoudens samen zal hangen met de spanning op de woningmarkt, waarbij goedkopere woningen schaars zijn, zullen betaalrisico's bij andere huishoudens mogelijk het gevolg zijn van een inkomensval na (echt)scheiding of bijvoorbeeld werkloosheid of van het feit dat men (al dan niet tijdelijk) een te dure huurwoning heeft betrokken.

Betaalrisico's vier keer zo groot in de huur- als in de koopsector

Betaalrisico's komen vooral voor onder huurders. In 2012 had circa 13 procent van alle huurders een betaalrisico tegenover een kleine 3 procent van alle eigenaar-bewoners. Binnen de groep huurders komen betaalrisico's 'traditioneel' vooral voor onder huurders in de vrije huursector. Zowel in de pre-crisisjaren als na 2008 is vooral in de vrije huursector het aandeel huurders met een betaalrisico hoog. In 2012 had circa 17 procent van de huurders in de vrije huursector (met een huur boven de liberalisatiegrens) een betaalrisico. In de loop der jaren is er nog een nieuwe groep huurders bijgekomen, namelijk de huurders aan de onderkant van de huurmarkt met een huur tot aan de basishuur (waarbij de basishuur voor 65-minners 215,50 euro bedroeg in 2012). Dit is de huur die iedere huurder wordt geacht zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen; niemand ontvangt hierover huurtoeslag. Had in 2002 nog circa 5 procent van de huurders met een huurwoning met een huur tot aan de basishuur een betaalrisico, in 2012 was dit aandeel gestegen tot circa 22 procent. Betaalrisico's komen daarmee inmiddels minstens zo vaak voor in de vrije huursector als onder huurders met een basishuur.

Een betaalrisico betekent niet automatisch een betaalachterstand

In absolute aantallen waren er in 2012 circa 384.000 huurders en circa 126.000 eigenaar-bewoners met een besteedbaar inkomen dat ontoereikend was voor de netto huur of netto hypotheek en de minimale noodzakelijke bijkomende woonlasten en minimale uitgaven voor het levensonderhoud. Deze cijfers liggen hoger dan de cijfers over feitelijke betaalachterstanden. Volgens de Monitor Betalingsachterstanden waren er in 2011 circa 325.000 huishoudens met een betaalachterstand op de huur of hypotheek (Panteia 2011) terwijl de BKR Hypotheekbarometer in 2012 ruim 72.000 eigenaar-bewoners registreerde met een betalingsachterstand (BKR 2012). Een betaalrisico betekent dan ook niet dat er automatisch sprake is van een betaalachterstand. Sommige huishoudens hebben wellicht nog een spaarpotje waarmee ze het 'tekort' al dan niet tijdelijk kunnen dichten. Daarbij moet wel worden bedacht dat betaalrisico's vooral voorkomen onder huishoudens met een laag inkomen; huishoudens die doorgaans nauwelijks beschikken over spaargeld (CBS 2012, p. 62). Bovendien kunnen tegenover kleine spaartegoeden ook 'kleine schulden' staan, bijvoorbeeld schulden in verband met consumptief krediet. Ook is het denkbaar dat huishoudens eerder nog verder bezuinigen op andere posten (zoals onderhoud, kleding of voedsel) dan dat ze de huur of hypotheek niet op tijd betalen; de gevolgen van betaalachterstanden (huisuitzetting, gedwongen verkoop) zijn immers ingrijpend. Verder bezuinigen betekent echter wel dat er een kritische grens wordt onderschreden: er wordt nóg minder uitgegeven dan wat het Nibud als absolute minimum hanteert.

Bescherming tegen betaalrisico's in sociale huursector minder dan in koopsector

Dat er meer huurders met een betaalrisico zijn dan huiseigenaren hangt samen met de gemiddeld lagere inkomens van huurders. Hierdoor hebben huurders minder ruimte om een inkomensdaling (in tijden van economische recessie) of een stijging in de woonlasten of andere noodzakelijke kosten op te vangen dan eigenaar-bewoners. Een andere mogelijke verklaring kan worden gevonden in de ogenschijnlijke afwezigheid van beschermingsmechanismen tegen betaalrisico's in de sociale huursector. In de sociale huursector is met het vervallen van de passendheidstoets in 2008 feitelijk ook het 'beschermingsmechanisme' verdwenen. Deze passendheidstoets had namelijk niet alleen tot doel een sterke stijging van de huurtoeslaguitgaven tegen te gaan maar ook om huurders te beschermen tegen (te) hoge huurlasten (Ministerie van BZK 2014). Onderzoek van Rigo (2014) laat zien dat corporaties vandaag de dag nauwelijks aanvullende eisen stellen middels passendheidscriteria om de woonlasten te beperken. In de koopsector daarentegen gelden hypotheeknormen die gericht zijn op het beperken van betaalrisico's onder huiseigenaren. Het uitgangspunt is daarbij dat huishoudens na betaling van de netto woonlasten voldoende over moeten houden om in het dagelijkse levensonderhoud te kunnen voorzien.

Met name in Amsterdam en Zuidvleugel Randstad veel huurders met een betaalrisico

In de koopsector zijn slechts marginale verschillen tussen regio's in het aandeel eigenaar-bewoners met een betaalrisico. Zo niet in de huursector. Hier bestaan grote regionale verschillen in het aandeel huurders met een betaalrisico. Naast een aantal noordelijke regio's (Noord-Friesland en Overig Groningen) worden toch vooral meer Randstedelijke regio's gekenmerkt door een vrij hoog aandeel huurders met een betaalrisico. In uitschieter Flevoland (exclusief Almere) heeft zelfs bijna een kwart van de huurders een betaalrisico. Wanneer de A2 vanaf Amsterdam tot aan de Limburgse regio's wordt gevolgd, te weten Utrecht, Zuidwest Gelderland, Noordoost en Zuidoost Noord-Brabant, doorkruizen we juist regio's met een relatief laag aandeel huurders met een betaalrisico. Naast deze 'A2-regio's' worden ook regio's als de Veluwe en de Achterhoek gekenmerkt door een relatief laag aandeel huurders met een betaalrisico. Voorts blijkt dat de ene krimpregio de andere niet is: waar Zeeuws-Vlaanderen wordt gekenmerkt door een relatief laag aandeel huurders met een betaalrisico, is het aandeel huurders met een betaalrisico in Zuid-Limburg een stuk hoger. Het zijn dus zeer verschillende regio's waar relatief veel huurders met een betaalrisico kampen (zie ook Kromhout 2013).