Leegstand van kantoren, 1991-2015

Zeventien procent van de kantoren staat leeg

De voorraad kantoren is de laatste twintig jaar gestaag toegenomen, met een versnelling van de groei rond de eeuwwisseling als gevolg van het knappen van de internetbubbel en de noodzaak voor beleggers om een atlernatief voor aandelen te vinden. Het gebruik van kantoren hield echter geen gelijke tred met de voorraadontwikkeling. Toenemende leegstand was het gevolg. Sinds 2008, toen de economsiche crisis intrad, is de leegstand nog verder toegenomen tot ruim 17 procent in 2015.
Naast de crisis neemt het kantoorgebruik af door een aantal meer structurele factoren. Zo daalt sinds enkele jaren de beroepsbevolking als gevolg van de vergrijzing. Dit leidt tot een verminderde vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte. Daarnaast neemt het aantal vierkante meters per werkende af doordat veel bedrijven en organisaties overgaan op meer flexibele vormen van werken ('het nieuwe werken'). Dit zorgt voor een structureel overschot van kantoormeters.

Toename structurele leegstand en afname aanvangsleegstand

Binnen de vastgoedliteratuur wordt onderscheid gemaakt in aanvangs- en frictieleegstand (leegstand minder dan één jaar), langdurige leegstand (leegstand tussen één en drie jaar) en structurele leegstand (leegstand meer dan drie jaar). Die laatste categorie is de laatste jaren sterk in omvang toegenomen. Zestig procent van de kantorenleegstand is structureel.
De aanvangs- en frictieleegstand is daarentegen afgenomen sinds 2012. Het gaat hier primair om frictieleegstand, veel minder om aanvangsleegstand. In 2015 werd 7% van de kantoren leeg opgeleverd, in 2000 was dat bijvoorbeeld nog 30%. Wel was het meer dan in 2014 (bijna 4%).

Ruimtelijke verschillen in leegstand

De grootste volumes kantooroppervlakte bevinden zich in de Randstad. Ruim de helft van de Nederlandse kantoorvloeroppervlakte ligt in de provincies Noord-Holland en Zuid-Holland. Ook de leegstand van kantoren komt vooral voor in de Randstad, in het bijzonder in de Noordvleugel (met soms percentages van boven de 20 procent). De grote leegstand in de Randstad komt onder andere doordat hier veel beleggers actief zijn, terwijl in perifere regio's kantoren vaak in handen zijn van eigenaar-gebruikers. Ook het aandeel (grote) buitenlandse beleggers is in de Randstad veel groter dan in de rest van Nederland. Bij grote beleggingsportefeuilles vormt vastgoed een relatief klein onderdeel waardoor leegstand minder wordt 'gevoeld', en de noodzaak om tot verkoop, huurprijsverlaging of transformatie over te gaan minder groot is. Naast macro-economische, maatschappelijke factoren, lokale en regionale factoren zijn ook locatie- en objectkenmerken van belang voor de aantrekkelijkheid van kantorenvastgoed. Binnen de Amsterdamse kantorenmarkt bijvoorbeeld hebben gebieden als Amstel III en Sloterdijk een aanzienlijk hoger leegstandspercentage dan het centrum van Amsterdam.

Kantelpunt: minder nieuwbouw, meer onttrekkingen

De afgelopen 10 tot 15 jaar zijn er veel nieuwe vierkante meters aan verhuurbaar kantoorvloeroppervlakte bijgekomen. Dit komt door een grote hoeveelheid toevoegingen door nieuwbouw en een beperkte hoeveelheid onttrekkingen door sloop en transformatie. Het aantal onttrekkingen is jarenlang relatief laag en stabiel geweest. Het aantal toevoegingen lag substantieel hoger en fluctueerde meer. Met name rond de eeuwwisseling is er een piek in het aantal toegevoegde vierkante meters kantoren. De laatste jaren daalt het aantal toegevoegde vierkante meters en stijgt het aantal onttrokken vierkante meters. In vergelijking met de periode voor de crisis ligt het aantal vierkante meters dat jaarlijks wordt toegevoegd aan de voorraad een factor vier lager. Sinds 2013 worden er meer kantoren aan de voorraad onttrokken dan dat er worden toegevoegd. Dit is nog altijd niet voldoende om de leegstand te laten dalen. Daarvoor neemt het gebruik van kantoren te snel af.