Leegstand van kantoren, 1991-2017

Bekijk de leegstand in uw gemeente

Er zijn behoorlijk grote verschillen in leegstand binnen Nederland. Bekijk en selecteer de leegstand van kantoren in uw gemeente via onderstaande infographic.

Een kleine zestien procent van de kantoren staat leeg

De voorraad kantoren is tot 2012 lange tijd gestaag toegenomen, met een versnelling van de groei rond de eeuwwisseling als gevolg van het knappen van de internetbubbel en de noodzaak voor beleggers om een atlernatief voor aandelen te vinden. Het gebruik van kantoren hield echter geen gelijke tred met de voorraadontwikkeling. Toenemende leegstand was het gevolg. Sinds 2008, toen de economsiche crisis intrad, is de leegstand nog verder toegenomen en piekte in 2016 met 17,2 procent. Sinds 2012 daalt de voorraad doordat er meer meters aan de voorraad worden onttrokken dan er worden toegevoegd. Pas sinds 2016 zorgt dit voor een daling van de leegstand.

Toename structurele leegstand en afname frictieleegstand

Binnen de vastgoedliteratuur wordt onderscheid gemaakt in aanvangs- en frictieleegstand (leegstand minder dan één jaar), langdurige leegstand (leegstand tussen één en drie jaar) en structurele leegstand (leegstand meer dan drie jaar). Die laatste categorie is de laatste jaren sterk in omvang toegenomen. Vijfenzestig procent van de kantorenleegstand is structureel.

De afgelopen jaren nam de aanvangs- en frictieleegstand gestaag af, van 2,1 miljoen m2 in 2010 naar 1,1 miljoen m2 in 2017. Het gaat hier primair om frictieleegstand, veel minder om aanvangsleegstand. In de crisisjaren daalde het percentage panden dat leegstond bij oplevering tot onder de 10%, waar dit voorheen structureel boven de 20% lag. Na het laagtepunt van 4,4% in 2014 is de aanvangsleegstand echter weer toegenomen tot 33% in 2017.

Ruimtelijke verschillen in leegstand

De grootste volumes kantooroppervlakte bevinden zich in de Randstad. Ruim de helft van de Nederlandse kantoorvloeroppervlakte ligt in de provincies Noord-Holland en Zuid-Holland. Ook de leegstand van kantoren komt vooral voor in de Randstad, in het bijzonder in de Noordvleugel (met soms percentages van boven de 20 procent). De grote leegstand in de Randstad komt onder andere doordat hier veel beleggers actief zijn, terwijl in perifere regio's kantoren vaak in handen zijn van eigenaar-gebruikers. Ook het aandeel (grote) buitenlandse beleggers is in de Randstad veel groter dan in de rest van Nederland. Bij grote beleggingsportefeuilles vormt vastgoed een relatief klein onderdeel waardoor leegstand minder wordt 'gevoeld', en de noodzaak om tot verkoop, huurprijsverlaging of transformatie over te gaan minder groot is. Naast macro-economische, maatschappelijke factoren, lokale en regionale factoren zijn ook locatie- en objectkenmerken van belang voor de aantrekkelijkheid van kantorenvastgoed.

Kantelpunt: minder nieuwbouw, meer onttrekkingen

Lange tijd (tot 2012) zijn er veel nieuwe vierkante meters aan verhuurbaar kantoorvloeroppervlakte bijgekomen. Dit komt doordat het aantal onttrekkingen jarenlang relatief laag en stabiel is geweest en het aantal toevoegingen - ondanks stevige fluctuatie - substantieel hoger lag.
Sinds 2012 worden er meer kantoren aan de voorraad onttrokken dan dat er worden toegevoegd. In vergelijking met de periode voor de crisis ligt het aantal vierkante meters dat jaarlijks wordt toegevoegd aan de voorraad een factor vier lager. Maar waar het aantal toevoegingen de afgelopen jaren stabiliseert neemt het aantal onttrekkingen sterk toe, met maar liefst 1,2 miljoen m² VVO in 2016. Het is de vraag of dit op de langere termijn voldoende is om de leegstand te laten dalen, het gebruik van kantoren neemt immers ook af.