Potentiële restschuld koopwoningen, 2002-2015

Potentiële restschuldproblematiek toch verder opgelopen

Sinds het uitbreken van de crisis op de woningmarkt medio 2008 staan steeds meer koopwoningen 'onder water': deze woningen hebben een hogere hypotheekschuld dan de verwachte verkoopwaarde van hun woning. Bij een verkoop van de woning blijft het huishouden achter met een restschuld. Tussen 2009 en 2015 is het aandeel eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld bijna verdubbeld: van 16 procent in 2009 naar 28 procent in 2015. In totaal stonden begin 2015 ruim 1,1 miljoen koopwoningen onder water terwijl dit in 2012 voor circa 1 miljoen koopwoningen gold.
Dat de potentiële restschuldproblematiek na 2012 nog wat verder is opgelopen lijkt op het eerste oog wat verrassend gezien het huidige herstel van de woningmarkt. De woningprijzen dalen niet meer sinds medio 2013 en vanaf 2014 toont de woningprijsindex van het CBS weer een stijgende lijn. In deze exercitie is echter geen rekening gehouden met de prijsstijging van ná 1 januari 2015. Gegeven het herstel in 2015, dat duidelijk sterker is dan het herstel in 2014, zal het aandeel en aantal huiseigenaren met een potentiële restschuld anno 2016 wat lager liggen dan begin 2015. Bovendien is het aantal eigenaren-bewoners in de afgelopen jaren gestegen, van 4,2 miljoen in 2012 naar 4,3 miljoen in 2015. Ook dit kan een rol hebben gespeeld bij de toename van het aantal onder water staande koopwoningen. Veel nieuwe huiseigenaren gaan immers een hogere hypotheekschuld aan dan dat de woning waard is. Daardoor staat hun woning al gelijk, zij het zeer beperkt, onder water.
Toch zijn er wel degelijk enkele lichtpuntjes te melden. Zo is het aandeel eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld in de afgelopen jaren iets minder hard toegenomen dan in de periode 2009-2012. Ook de toename van het gemiddelde bedrag waarmee huizen onder water staan bleef relatief beperkt: tussen 2012 en 2015 steeg dit bedrag van 36.000 euro naar 39.000 euro.
Bij dit alles moet overigens worden bedacht dat voor veel eigenaren-bewoners het 'onder water staan' van de woning niet problematisch zal zijn. Zolang zij niet willen of moeten verhuizen, is er immers weinig aan de hand. Pas als zij willen of genoodzaakt zijn te verhuizen - bijvoorbeeld vanwege scheiding of vanwege moeilijkheden om de hypotheek te betalen als gevolg van werkloosheid - kan een potentiële restschuld problematisch worden.

Potentiële restschuldproblematiek speelt vooral in Randstad en noorden van het land

Vooral in de meer stedelijke regio's van de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad alsook in enkele regio's in het noorden van het land hebben relatief veel eigenaren-bewoners een potentiële restschuld. In de regio's Amsterdam en omgeving, Rijnmond, Groningen stad en omgeving, Den Haag, Lelystad en omgeving en Zuidoost-Friesland had bijvoorbeeld maar liefst een derde van alle eigenaren-bewoners een potentiële restschuld. In het meer landelijke, perifere Zeeuws-Vlaanderen en de Kop van Noord-Holland had daarentegen circa een vijfde van de eigenaren-bewoners een potentiële restschuld.
De noordoostelijke en perifere regio's worden tevens, net als in 2012, gekenmerkt door een lagere gemiddelde potentiële restschuld dan de regio's in het midden van Nederland (figuur regio's). Zo bedroeg de gemiddelde potentiële restschuld in Zeeuws-Vlaanderen circa 29.000 euro; ruim 10.000 euro minder dan de gemiddelde potentiële restschuld. Het gemiddelde bedrag waarmee de koophuizen in de regio Amsterdam en in de regio's daaromheen onder water staan is tegen de landelijke trend in afgenomen in de periode 2012-2015. Dit hangt samen met het relatief snelle herstel van de huizenprijzen in Amsterdam (CBS 2015), hoewel er wel verschillen te zien zijn tussen buurten (Calcasa 2015). De gemiddelde potentiële restschuld van Amsterdamse eigenaren-bewoners bedraagt echter nog altijd circa 37.000 euro.
In sommige regio's, zoals in Amsterdam, zal de huisprijsstijging van na 2015 vermoedelijk sneller tot een verdamping van de potentiële restschuldproblematiek zorgen dan in andere regio's waar het prijsherstel later is ingezet en minder hard gaat, zoals in de Achterhoek. Daarbij moet evenwel worden bedacht dat het volgens de economen van De Nederlandsche Bank zelfs bij stijgende huizenprijzen nog jaren duurt voordat alle huidige onder water staande koopwoningen weer boven water staan (DNB 2014).

Twee derde van de jonge eigenaren-bewoners heeft een potentiële restschuld

Vooral jonge eigenaren-bewoners worden geraakt door de restschuldenproblematiek. Hun huizen staan aanzienlijk vaker onder water dan die van oudere eigenaren-bewoners. In 2015 had twee derde van alle 25-35 jarige eigenaren-bewoners een potentiële restschuld. Voor degenen in de leeftijdscategorie 50-65 jaar gold dat voor 16 procent. Dat vooral de huizen van jongere eigenaren-bewoners onder water staan is logisch. Zij hebben immers vaak op de top van de markt een hypotheek afgesloten voor het volle bedrag van de aankoopwaarde van de woning en nog geen tijd gehad om af te lossen. In combinatie met de huizenprijsdaling van de afgelopen jaren, nam de potentiële restschuldproblematiek onder jongere eigenaren-bewoners vrij snel toe. Oudere eigenaren-bewoners hebben daarentegen vaak al een groot deel van hun hypotheek afgelost. Ondanks de daling van de huizenprijzen staat het merendeel van hun woningen niet onder water.
Opvallend is dat de koopwoningen van heel jonge eigenaren-bewoners, in de leeftijd tot 25 jaar, in 2015 minder vaak 'onder water' staan dan aan het begin van de crisis. Waar in 2009 nog 65 procent van de hele jonge eigenaren-bewoners een potentiële restschuld had, gold dit in 2015 voor 46 procent van hen. Het gros van deze huishoudens heeft na het uitbreken van de crisis hun woning gekocht. Dat juist bij deze groep het aantal onder water hypotheken afneemt, hangt dan ook mogelijk samen met de recente veranderingen in (fiscale) regels en normen. Zo zijn de hypotheeknormen sinds het uitbreken van de crisis aangescherpt en is het bedrag dat huishoudens kunnen lenen ten opzichte van hun inkomen en de waarde van de koopwoning gestaag gedaald. Mogelijk vormen ook de tijdelijk verruimde mogelijkheden voor eigenwoningschenkingen een verklaring. Vooral hele jonge eigenaren-bewoners tot 25 jaar hebben relatief vaak een eigenwoningschenking ontvangen: in 2014 gold dat voor 21 procent van hen. Van de 25-35 jarige eigenaren-bewoners ontving daarentegen 13 procent een schenking. Hoewel de groep hele jonge eigenaren-bewoners met circa 31.000 huishoudens vrij klein is, kan de afname van de potentiële restschuldproblematiek bij deze groep als een positief signaal worden opgevat in het licht van de beleidsdoelstelling om de vermogensrisico's op de koopwoningmarkt in te dammen. Zeker in combinatie met de aanhoudende berichten over de vlottrekkende woningmarkt ligt het in de lijn der verwachting dat steeds meer woningen boven water zullen komen en dat de potentiële restschulden op termijn geleidelijk aan verdampen (zie ook Van Dam et al. 2014; De Groot et al. 2014).