Leegstand van kantoren, 1991-2014

Zeventien procent van de kantoren staat leeg

De voorraad kantoren is de laatste twintig jaar dus gestaag toegenomen, met een versnelling van de groei rond de eeuwwisseling. De voorraad bestaat uit kantoren die in gebruik zijn en kantoren die leeg staan. Leegstand is een goede indicator voor de vraag naar kantoorruimte. De leegstand is de afgelopen jaren eveneens gestaag opgelopen. Het kantelpunt lag ook hier rond de eeuwwisseling, op het moment dat de nieuwbouw piekte. De leegstand is in 2014 opgelopen tot bijna 17 procent.

Toename structurele leegstand en afname aanvangsleegstand

Binnen de vastgoedliteratuur wordt onderscheid gemaakt in aanvangs- en frictieleegstand (leegstand minder dan één jaar), langdurige leegstand (leegstand tussen één en drie jaar) en structurele leegstand (leegstand meer dan drie jaar). Die laatste categorie is de laatste jaren sterk in omvang toegenomen. Meer dan de helft van de kantorenleegstand is structureel. De aanvangs- en frictieleegstand is daarentegen afgenomen (ten opzichte van 2011 en 2012). Het gaat hier primair om frictieleegstand, nauwelijks om aanvangsleegstand. In 2014 werd slechts 3% van de kantoren leeg opgeleverd, in 2000 was dat bijvoorbeeld nog 30%.

Ruimtelijke verschillen in leegstand

De grootste volumes kantooroppervlakte bevinden zich in de Randstad. Ruim de helft van het Nederlandse kantoorvloeroppervlak ligt in de provincies Noord-Holland en Zuid-Holland. Ook de leegstand van kantoren komt vooral voor in de Randstad, in het bijzonder in de Noordvleugel (met soms percentages van boven de 20 procent). Buiten de Randstad vallen gemeente Emmen, Noord-Overijssel, Zuidwest-Overijssel en de regio rond Eindhoven op met grotere hoeveelheden leegstand. De grote leegstand in de Randstad komt onder andere doordat hier veel beleggers actief zijn, terwijl in perifere regio's kantoren vaak in handen zijn van eigenaar-gebruikers. Ook het aandeel (grote) buitenlandse beleggers is in de Randstad veel groter dan in de rest van Nederland. Bij grote beleggingsportefeuilles vormt vastgoed een relatief klein onderdeel waardoor leegstand minder wordt 'gevoeld', en de noodzaak om tot verkoop, huurprijsverlaging of transformatie over te gaan minder groot is. Naast macro-economische, maatschappelijke factoren, lokale en regionale factoren zijn ook locatie- en objectkenmerken van belang voor de aantrekkelijkheid van kantorenvastgoed. Binnen de Amsterdamse kantorenmarkt bijvoorbeeld hebben gebieden als Amstel III en Sloterdijk een aanzienlijk hoger leegstandspercentage dan het centrum van Amsterdam.

Kantelpunt: minder nieuwbouw, meer onttrekkingen

De afgelopen 10 tot 15 jaar zijn er veel nieuwe vierkante meters aan verhuurbare kantoorvloeroppervlakte bijgekomen. Dit komt door een grote hoeveelheid toevoegingen door nieuwbouw en een beperkte hoeveelheid onttrekkingen door sloop en transformatie. Het aantal onttrekkingen is jarenlang relatief laag en stabiel geweest. Het aantal toevoegingen lag substantieel hoger en fluctueerde meer. Met name rond de eeuwwisseling is er een piek in het aantal toegevoegde vierkante meters kantoren. De laatste jaren daalt het aantal toegevoegde vierkant meters en stijgt het aantal onttrokken vierkante meters. Sinds 2013 worden meer meters onttrokken dan toegevoegd, met als gevolg een lichte afname van de kantorenvoorraad.